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Ausgabe Nr. 20/2022 vom 17.05.2022, Fotos: David - stock.adobe.com, PoppyPix - stock.adobe.com
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Höhere Hürde für Eigenheim-Finanzierung ab Anfang Juli.
Wenn Wohnen im Alter zu Armut führt
Knapp die Hälfte der Menschen in unserem Land wohnt in den eigenen vier Wänden, die andere Hälfte lebt zur Miete. Hohe Immobilienpreise machen ein Eigenheim für viele unerschwinglich. Strengere Wohnkredit-Regeln ab 1. Juli werden die Schaffung von Eigentum zusätzlich erschweren. Experten erklären, warum das den Weg in die Altersarmut begünstigt.
Wer vom Haus mit Garten oder der geräumigen Eigentumswohnung in der Stadt träumt, sollte sich besser rechtzeitig um die Finanzierung kümmern, denn ab Anfang Juli werden die Vergaberichtlinien für Wohnkredite verschärft. 20 Prozent Eigenmittelquote werden dann Pflicht, die Kreditrate darf 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens nicht überschreiten und die Laufzeit wird auf maximal 35 Jahre beschränkt. Der Traum vom Eigenheim rückt damit für noch mehr Menschen in unserem Land in weite Ferne.

Ein Vergleich bestehender Wohnkredite zeigt, dass mehr als ein Drittel der Hausbauer und Wohnungskäufer die neuen, verbindlichen Vergabekriterien nicht erfüllen würde. Die Nationalbank (OeNB) spricht sogar von der Hälfte der Kreditnehmer und legt nun mit der Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-VO) rechtlich verbindliche Kreditstandards fest, die von der Finanzmarktaufsicht (FMA) umgesetzt werden müssen. „Die Eckdaten der Vergabestandards gelten in unserem Land als Empfehlung an die Banken bereits seit vielen Jahren, nur werden sie im Niedrigzinsumfeld immer weniger eingehalten“, erklärt FMA-Sprecher Klaus Grubelnik.

Es gehe darum, das systemische Risiko durch zu locker vergebene Immobilienfinanzierungen zu unterbinden, so Grubelnik. „Jeder zehnte Kredit hat derzeit eine Laufzeit länger als 35 Jahre, bei sechs von zehn Krediten liegt der Eigenmittelanteil unter 20 Prozent“, sagt Grubelnik. Diesen sollte der Kreditnehmer aber zur Finanzierung zur Verfügung haben, etwa Erspartes oder ein lastenfreies Baugrundstück. „Bei einer so langfristigen Finanzierung muss die Rückzahlbarkeit des Kredites – auch unter geänderten wirtschaftlichen Bedingungen – im Vordergrund stehen, nicht nur die hypothekarische Besicherung des Kredites“, stellt Grubelnik klar.

Eigentumserwerb wird für alle schwieriger werden
Während die Banken Kreditnehmer mit den strengeren Wohnkreditstandards also vor Überschuldung schützen wollen, warnen Experten vor der Gefahr einer daraus resultierenden Altersarmut. „Wenn es durch die neuen Kreditvergabe-Richtlinien dazu kommt, dass immer weniger Menschen während des Erwerbslebens Immobilien-Eigentum erwerben können, so gilt verstärkt für alle Altersgruppen, besonders aber für Pensionisten, dass parallel eine wirksame Mietpreis-Bremse eingeführt werden muss. Denn es kann nicht sein, dass Menschen aufgrund rigoroser Vergaberichtlinien, gepaart mit niedrigen Einkommen, in Mietverhältnisse gezwungen werden, deren Preisentwicklung auf einem entfesselten Markt dazu führt, dass sie sich die Wohnung im Alter nicht mehr leisten können“, ärgert sich der Präsident des Österreichischen Pensionistenverbandes (PVÖ), Dr. Peter Kostelka. Denn nicht nur die Preise für Wohnimmobilien haben sich seit 2007 verdoppelt, auch die Mieten haben stark angezogen. „In diesem Zeitraum sind die Nettomieten um mehr als 60 Prozent gestiegen“, bestätigt Martin Ucik von der Mietervereinigung Österreich.

„Die neuen Kreditvergaberichtlinien werden den Eigentumserwerb sicher für alle etwas schwieriger machen“, sagt auch Seniorenbund-Präsidentin (ÖSB) Ingrid Korosec. Andererseits sei die höhere Eigenkapitalquote ein Schutz des Einzelnen, sich finanziell nicht zu übernehmen, ist Korosec überzeugt.
Genau diese Quote bekrittelt hingegen Clemens Mitterlehner, Geschäftsführer der ASB-Schuldnerberatungen. „Bei diesen 20 Prozent Eigenkapital muss immer ein Bezug zur Finanzierungssumme hergestellt werden, denn es macht einen Unterschied, ob ich etwa ein günstiges Haus oder eine Wohnung um 200.000 Euro ohne Eigenmittel finanziere und mir das trotzdem leisten kann, oder ein Haus um eine Million ohne eigenes Kapital. Dieser Punkt in der neuen Verordnung ist zu unkonkret.“

Viele Pensionisten können sich Miete nicht mehr leisten
Für sinnvoll hält Mitterlehner aber die Laufzeitbeschränkung. „Wir sehen, dass durch diese teils ausufernden Laufzeiten viele Immobilienkäufe scheinbar leistbar gemacht werden, aber niemand voraussagen kann, was in 40 Jahren ist. Es sollte auch darauf geachtet werden, dass die Finanzierung bis zur Pensionierung, wo ja erwiesenermaßen ein Einkommensverlust da ist, zurückbezahlt ist“, sagt Mitterlehner.

Diese „Pensionslücke“ wird laut Mietervereinigungs-Sprecher Martin Ucik tendenziell immer größer und hat Auswirkungen auf die Leistbarkeit von Mietwohnungen. „Jeder vierte alleinlebende Pensionist im Land ist von seinen Wohnkosten stark belastet oder überlastet“, so Ucik. Die steigenden Mietkosten sorgen neben der starken Inflation für Existenzängste bei den Senioren, bestätigt auch ÖSB-Präsidentin Korosec und plädiert für eine vorübergehende Streichung der Mehrwertsteuer auf Mieten. Die Altersdiskriminierung bei der Kreditvergabe trotz Sicherheiten kritisieren Korosec und Kostelka gleichermaßen.

Wie der Wohnkostenanteil bei Pensionsantritt steigt
  • Im Jahr 2020 betrug bei Männern mit einem monatlichen Nettoverdienst von 2.391 Euro bei Pensionsantritt die Alterspension 2.065 Euro netto. Bei Frauen mit einem Nettoverdienst von 1.741 Euro bei Pensionsantritt macht die Alterspension 1.354 Euro netto aus.
  • Durchschnittliche Ausgaben fürs Wohnen von 30 Prozent (Miete, Betriebskosten, Energie) bedeuten somit für eine alleinstehende Frau 522 Euro Kosten im Monat (bei 1.741 Euro netto). Nach Pensionsantritt erhöht sich der prozentuelle Anteil der Ausgaben.
  • Bleiben die Wohnkosten gleich (522 Euro in unserem Beispiel), müssen Pensionisten also statt vorher 30 Prozent ihres Einkommens nun 34,7 (Männer) und 38,5 Prozent (Frauen) fürs Wohnen ausgeben.
  • Ab einem Anteil von 40 Prozent Wohnkosten am Haushaltseinkommen droht eine Wohnkostenüberlastung. Das trifft auf 77.000 Pensionistenhaushalte (fünf Prozent) in unserem Land zu. Weitere zehn Prozent sind von ihren Wohnkosten stark belastet, bei Alleinlebenden sogar bis zu zwölf Prozent.
Rechenbeispiel basierend auf Daten des Sozialministeriums und der Statistik Austria.
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